Jak sztuczna inteligencja wspomaga nas dziś w branży nieruchomości?

Bracia Sadurscy: Jak sztuczna inteligencja wspomaga nas dziś w branży nieruchomości? 

Czy wszystkie branże muszą podążać za duchem czasu, by utrzymać mocną pozycję na rynku? O to, jak branża nieruchomości zmienia się pod wpływem nowych technologii, i co oznacza to dla przeciętnego klienta, zapytaliśmy Pana Jakuba Myszkę, Dyrektora ds. Rozwoju w firmie Bracia Sadurscy.

Co wyróżnia waszą firmę na tle innych agencji nieruchomości w Krakowie?

Jakub Myszka: Cóż, wiele różnych kwestii, między innymi technologia. Jako Bracia Sadurscy stawiamy na łączenie wieloletniej tradycji i płynącego z niej doświadczenia z nowoczesnością. Jesteśmy jedną z najstarszych i najlepiej rozpoznawalnych firm na rynku krakowskiego pośrednictwa. 

Ile to już lat?

J.M.: Od ponad 30 lat jesteśmy graczami na rynku nieruchomości w Krakowie. Warto jednak zaznaczyć, że choć jesteśmy firmą z wieloletnim stażem, to na bieżąco analizujemy rynek i otaczający nas świat. Staramy się iść do przodu, stosować najnowsze rozwiązania i techniki, bazować na technologii i analizie danych.

Co ma Pan na myśli mówiąc o technologii w nieruchomościach?

J.M.: Chodzi mi zarówno o technologie, jak i techniki multimedialne jako narzędzia, które sporo wnoszą do naszej branży. Mam na myśli fotorealistyczne wirtualne spacery, filmy i ujęcia z drona, rzuty 3D, sztuczną inteligencję, czyli wypełnianie generatywne, czy też home staging robiony przez AI.

Czyli home staging przeniósł się już do świata wirtualnego?

J.M.: To ciekawy paragraf, o którym warto wspomnieć. Od lat obserwowaliśmy, jak home staging, czyli proces przygotowania nieruchomości do sprzedaży poprzez jej personalizację czy wykorzystanie dodatków, rozwija się i zmienia w Polsce. Dziś ten trend zza oceanu jesteśmy w stanie wykorzystywać całkowicie wirtualnie. Nie musimy wysyłać już do nieruchomości żywej osoby home stagera, wszystko możemy zrobić zza ekranu komputera dzięki technologii sztucznej inteligencji i wypełniania generatywnego. 

Skąd przekonanie, że zastosowanie najnowszych technologii w nieruchomościach jest wartościowe? Czy zauważyliście dzięki temu poprawę skuteczności sprzedaży?

J.M.: Naszą misją i celem jest pomaganie uczestnikom rynku nieruchomości w przeprowadzaniu sprawnych transakcji, niezależnie od tego, czy jest to pomoc właścicielom w sprzedaży nieruchomości, pomoc najemcom, którzy poszukują mieszkania, czy pomoc przedsiębiorcom szukającym lokalu usługowego dla swojej firmy. Każdy z tych uczestników rynku oczekuje, że dostarczymy mu rozwiązania, dzięki którym proces przeprowadzenia transakcji będzie jak najszybszy i jak najlepszy. Stosujemy więc każde możliwe rozwiązanie, jakie daje nam dzisiejszy świat, aby dostarczyć naszym klientom najwyższej jakości rozwiązania i usługi. 

Które rozwiązania technologiczne są prawdziwymi game changerami, jeśli chodzi o sprzedaż i kupno nieruchomości?

J.M.: By odpowiedzieć na to pytanie, wystarczy spojrzeć na typowy proces sprzedaży mieszkania. Dzięki wykorzystaniu technologii jesteśmy w stanie osiągnąć rzeczy niemożliwe dla przeciętnego użytkownika rynku, czyli osoby wystawiającej swoje mieszkanie na sprzedaż czy wynajem, ponieważ my mamy możliwość odkrycia potencjału nieruchomości, który bardzo często jest ukryty. Podam konkretny przykład – bardzo często spotykamy się z nieruchomościami, które sprzedawane są w nieodpowiednim stanie. Mieszkają w nich najemcy, są zagracone czy też niekorzystnie umeblowane. Ich potencjał jest więc znacznie większy niż obecny stan wskazuje. Dotychczas fotografie takiej nieruchomości przedstawiały ją w stanie faktycznym, a niestety większość z nas, uczestników rynku, ma trudności z wyobrażeniem sobie potencjału aranżacyjnego takiego lokalu. Dzięki sztucznej inteligencji i technologii wypełniania generatywnego obrazów możemy pewne rzeczy ze zdjęć usuwać, a inne dodawać, absolutnie przerabiać to, jak wyglądają nieruchomości na zdjęciach. Takie fotografie stają się wręcz wizualizacjami. 

To brzmi jak nowa era w sprzedaży nieruchomości.

J.M.: Zdecydowanie! Myślę, że dzięki temu przenosimy się z ery zdjęć nieruchomości na rynku wtórnym do ery wizualizacji. Do tej pory wizualizacje kojarzone były tylko z nieruchomościami z rynku pierwotnego. Można przecież kupić nieruchomość, która jeszcze nie istnieje, tylko na podstawie jej przyszłego projektu. W tym momencie możemy zaprezentować tak również potencjał nieruchomości na rynku wtórnym. Część mebli na takiej wizualizacji jest przeniesiona czy dodana, możemy pokazać tam również coś, co potencjalny klient będzie mógł zrobić w mieszkaniu, czyli na przykład je wyremontować. Dzięki tej technologii wychodzimy poza możliwości zwykłego człowieka, który musiałby w takiej nieruchomości spędzić kilka dni, przemeblowując, aranżując i remontując. My to wszystko jesteśmy w stanie uzyskać i zaserwować w sposób wirtualny. Oczywiście dbamy o to, by klient wiedział, że tego typu materiał jest tylko wizualizacją. 

Jak klienci korzystający z wizualizacji reagują później na prawdziwe nieruchomości? Nie boicie się doznań na żywo?

J.M.: Jest oczywiście coś, co nazywamy efektem negatywnego rozczarowania. Musimy naprawdę na to uważać, natomiast istotna jest tutaj praca pośrednika z klientem. To istotne, by wytłumaczyć mu, że obraz na wizualizacjach to obraz, który można w prosty sposób uzyskać poprzez własne przeróbki, i że ma on na celu pokazanie potencjału nieruchomości.

Czy wykorzystanie takiej technologii zbliża nas do tego, że odwiedzanie mieszkań przed ich zakupem staje się coraz mniej potrzebne?

J.M.: W tym kierunku już dawno przybliżyły nas wirtualne spacery. W pewnym momencie ograniczała nas tylko ich jakość. Kwestię tę rozwiązaliśmy w zeszłym roku, wprowadzając najwyższej klasy wirtualne spacery w technologii Matterport, które w tym momencie wykorzystujemy we wszystkich nieruchomościach reprezentowanych na wyłączność. Od dawna myślimy i marzymy o przeniesieniu części obrotu nieruchomościami do internetu, do sfery multimedialno-wizualnej. Otwiera to możliwość wirtualnych remontów, przeróbek i lepszego pokazywania, jaki jest realny  potencjał danej nieruchomości. Przybliża nas to coraz bardziej do sprzedaży nieruchomości przez internet.

A czy w Krakowie technologia w nieruchomościach nie jest już standardem?

J.M.: Być może technologia jest już standardem w sprzedaży nieruchomości, ale kluczowe dla naszego biznesu jest szybkie reagowanie i wykorzystywanie coraz to nowszych rozwiązań, podążanie za potrzebami zmieniającego się rynku. Możemy tutaj wspomnieć między innymi o temacie modnej ostatnio sztucznej inteligencji, który wiele firm marginalizuje jako odległy. U nas zagościła już ona na stałe, czy to poprzez wypełnianie generatywne obrazów, czy też klonowanie głosów naszych agentów. W materiałach filmowych dostępnych na naszych social mediach nie usłyszymy już głosu pośredników, a głos wygenerowany przez sztuczną inteligencję, co pozwala nam na zoptymalizowanie czasu pracy agenta. Dotychczas aby stworzyć nagranie z prezentacji nieruchomości, agent musiał wraz z zespołem marketingu jechać odwiedzić nieruchomość, nagrać ujęcia, a następnie w specjalnym studio dograć ścieżkę lektora. Zajmowało to zazwyczaj dwa dni. Dzisiaj wystarczy wygenerować głos agenta w technologii klonowania i mamy gotową próbkę, która jest nie do odróżnienia od prawdziwego głosu. Pracujemy dzięki temu szybciej i skuteczniej. 

Jak Pana zdaniem wpływa to na autentyczność, która jest przecież istotna w procesie sprzedaży nieruchomości?

J.M.: Wiemy, że jest ona kluczowa, dlatego nie zainwestowalibyśmy w technologię, która nie gwarantowałaby nam pełnej autentyczności i pokrycia się ścieżki głosu z rzeczywistością. Prowadziliśmy badania, które wykazały nam jasno, że głos nagrany w sposób lektorski w studio jest nie do odróżnienia od głosu wygenerowanego przez technologię sztucznej inteligencji. Od jakiegoś czasu z powodzeniem publikujemy materiały, w których wspomaga nas ta technologia.

Czy Pana zdaniem social media są dziś istotnym narzędziem sprzedażowym dla branży nieruchomości?

J.M.: Uważam, że dziś wykorzystanie social mediów jest jedną z podstawowych dziedzin, które warto brać pod uwagę podczas poszukiwania klientów. W tej kwestii czujemy się wyjątkowo silni, wiemy o przewadze nad konkurencją i nad prywatnymi właścicielami, którzy wybierają sprzedawanie nieruchomości samodzielnie. Jesteśmy marką mocno rozpoznawalną w social mediach i otwiera nam to nowe drogi dotarcia do odbiorców. 

Korzystacie z nich głównie jako z kanału sprzedażowego czy dostrzegacie też potencjał budowy marki osobistej w sieci?

J.M.: Content, który tworzymy w social mediach, daje nam podwójną wartość. Po pierwsze, w filmikach i rolkach, które umieszczamy na Facebooku, TikToku czy Instagramie, prezentujemy nieruchomości, to znaczy odkrywamy wszystkie ich atuty, pokazujemy wnętrza i ich parametry w sposób przyjemny dla oka i skondensowany. Jest to oczywiście element sprzedażowy, to znaczy mamy wiele telefonów z zapytaniami dotyczącymi bezpośrednio social mediów. Po drugie, bardzo istotne jest to, jaki efekt wywierają te filmy w odniesieniu na promowanie marki osobistej agentów. Taki film, w którym agent pojawia się i prezentuje po kolei pomieszczenia, opowiada o nieruchomości, gdzie widać jego twarz, słychać głos, i gdzie możemy podglądać jego zachowanie i to, jak radzi sobie z prezentowaniem całej tej przestrzeni, pozwala potencjalnemu klientowi zdecydować, że z tym agentem chciałby nawiązać współpracę. To bardzo istotne, ponieważ dotychczas na rynku nieruchomości agenci sprzedawali swoje usługi przykładowo poprzez zimne telefony czy osobiste spotkania. W social mediach na spokojnie, przy filiżance kawy, możemy obejrzeć portfolio agenta i poznać sposób bycia czy działalności. Social media stają się właśnie takim portfolio, marką osobistą agenta.

Czy stawianie tak mocnego akcentu na markę osobistą agentów nie jest błędem? Co jeśli postanowią się usamodzielnić??

J.M.: Jako firma Bracia Sadurscy jesteśmy wspólnie działającym mechanizmem – firma oraz nasi pośrednicy. Zadaniem agencji jest dostarczanie potrzebnych technologii, a także infrastruktury i narzędzi, które sprawiają, że praca naszych pośredników przebiega sprawnie i efektywnie. To znaczy, że po stronie firmy leży kwestia zaplecza, dzięki któremu agenci mogą realizować się w swojej pracy w pośrednictwie. Jedna część nie może działać bez drugiej, dlatego tak istotne jest, żebyśmy na bieżąco obserwowali zmiany rynkowe i dostarczali te najnowocześniejsze narzędzia naszym pośrednikom.

Skupiliśmy się teraz na social mediach. Czy jednak ich przeciętny użytkownik jest na etapie życia, w którym szuka się własnego mieszkania?

J.M.: Przeciętny użytkownik social mediów? Kurczę, myślę, że możemy już dawno zapomnieć o przekonaniach mówiących, że Facebook, Instagram czy nawet TikTok są platformami dla osób w wielu szkolnym czy dziecięcym. Zadajmy sobie pytanie – kto teraz jest aktywny na rynku nieruchomości? Dziś mieszkania coraz częściej kupują osoby około trzydziestki, dobrze zarabiające, ze zdolnością kredytową, bardzo często pracownicy wielkich korporacji czy tez osoby prowadzące własne działalności gospodarcze. Jakie to są roczniki? Te, do których docieramy w sieci. 

Jesteście więc przygotowani na wkroczenie pokolenia Z na rynek nieruchomości?

J.M.: Wiemy, że już za kilka lat będą oni kupować nieruchomości, dlatego wciąż szukamy nowych rozwiązań. Spójrzmy na przeciętnego dwudziestokilkulatka, zobaczmy jak on zaangażowany jest w świat wirtualny, że tak naprawdę jest to dla niego podstawowa forma komunikacji i interakcji ze światem. Nawet jego sposób wyszukiwania informacji opiera się na platformach społecznościowych. Dlatego w tym momencie staramy się kierować strategią bazowania na social mediach. Jesteśmy przekonani, że gdybyśmy tego nie robili, to w przeciągu kilku lat po prostu zniknęlibyśmy z rynku. 

Biorąc pod uwagę wszystko to, co powiedział Pan o technologii w branży nieruchomości, jakie wskazówki dałby Pan osobom, które planują sprzedaż mieszkania w Krakowie? Co jest teraz ważne i na co powinniśmy zwrócić uwagę?

J.M.: Wszystko zależy od tego, co chcemy sprzedać. Każda nieruchomość jest inna, i to właśnie w zgodzie z jej stanem czy rodzajem powinniśmy opracowywać strategię i metody sprzedaży. Inaczej powinno się podejść do sprzedaży luksusowego apartamentu, który jest w idealnym stanie, a inaczej do mieszkania po krewnych, które nie zachęci do zakupu większości potencjalnych klientów. Tu warto postawić właśnie na pokazanie potencjału aranżacji wnętrza. Dobrze jest zainwestować także w przygotowanie solidnej oferty. Czas, który włożymy w przygotowanie ogłoszenia, czy to robiąc profesjonalną sesję, czy sprzątając, to naprawdę nie jest czas stracony. To właśnie on zagwarantuje nam wyciągnięcie ze sprzedaży o mieszkania zysków. Niestety często ludzie nie przykładają uwagi do stanu sprzedawanych lokali, czy też nie chcą zaangażować się w zrobienie najprostszych rzeczy, takich jak wywietrzenie mieszkania przed prezentacją czy szybkie przemeblowanie. My świadcząc usługę pośrednictwa nieruchomości wiemy, że bardzo często należy włożyć, ażeby wyjąć. Nie boimy się mocnych przeróbek nieruchomości, home stagingu czy technologii zmieniających obraz nieruchomości, ponieważ wiemy, że to właśnie ukryty potencjał jest sekretem maksymalizacji zysku. 

A jeśli chcemy kupić mieszkanie? Na co powinno się uważać?

J.M.: Przy obecnej sytuacji związanej z kredytem dwa procent i niską podażą na rynku nieruchomości, czyli rekordowo małą ilością dostępnych lokali mieszkaniowych na sprzedaż, sugerowałbym nawiązanie współpracy z kilkoma dobrymi pośrednikami nieruchomości. Bardzo często posiadają oni tak zwane oferty off market, czyli nieruchomości dostępne jedynie „pod stołem”. Przez rozgrzanie rynku wiele ofert nawet nie zdąży trafić na portale, ponieważ są sprzedawane poza rynkiem. Często pośrednicy mają takie oferty wyłącznie u siebie i takie mieszkania-perełki schodzą w przeciągu jednego, dwóch dni. Jeżeli komuś zależy więc na okazji, na trafieniu ciekawego strzału, polecałbym zadzwonić czy wysłać wiadomość do kilku biur nieruchomości i podać swoje kryteria. Być może będziemy mile zaskoczeni, że pośrednicy mają coś, czego na portalach nie znajdziemy.