Jaka jest szansa na własne M w Krakowie? [Ranking]

Portal RynekPierwotny.pl już po raz drugi przygotował Ranking Dostępności Mieszkań. W zestawieniu wzięto pod lupę 10 największych miast w Polsce, posiadających jednocześnie dużą ofertę nowych lokali. Eksperci sprawdzili, jak w tych metropoliach wygląda relacja cen metrażu mieszkań do wysokości zarobków, wielkość oferty nieruchomości mieszkaniowych oraz metraż, który przeciętne gospodarstwo domowe może kupić na kredyt w obecnych warunkach. Wnioski mogą zaskoczyć!

Wysokie wynagrodzenia, wysokie ceny mieszkań…

Wydawać by się mogło, że wysokość naszych zarobków ma kluczowe znaczenie podczas zakupu mieszkania. Jednak ważniejszy od wysokości comiesięcznych wpływów na konto jest stosunek zarobków do cen mieszkań. Dzięki takiemu porównaniu wiemy, jaki metraż możemy zakupić za miesięczną pensję i na jakie mieszkanie będziemy mogli sobie pozwolić.

- Z czerwcowych danych GUS wynika, że najwyższymi zarobkami kusiły Kraków, Gdańsk, Warszawa i ... Katowice. Z kolei najniższe były one w Lublinie, Łodzi i Bydgoszczy. Jak się okazuje, wysokie zarobki nie zawsze idą w parze z wysokimi cenami nieruchomości, czego przykładem są Katowice. I na odwrót, np. w Szczecinie, mimo niskich zarobków, w ofercie firm deweloperskich przeważają mieszkania budowane przez nie z myślą o zamożnych klientach - mówi Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl i RynekPierwotny.pl.

W Krakowie za jedną przeciętną pensję kupimy 0,66 m kw. nieruchomości. Większy metraż można nabyć np. w Katowicach (0,87 m kw.) czy Bydgoszczy (0,77 m kw.). 

Najgorzej pod względem stosunku cen mieszkań i wynagrodzeń wypada Warszawa. Choć w stolicy najłatwiej jest o dobrze płatną pracę, to ceny lokali mogą przyprawiać o zawrót głowy. Za jedną przeciętną pensję w czerwcu br. mogliśmy zakupić w stolicy zaledwie 0,59 m kw. mieszkania.    

Niewielka oferta nieruchomości 

Podczas zakupu mieszkania istotne jest także to, jak duży wybór nieruchomości mamy aktualnie na rynku. Dlatego też eksperci portalu RynekPierwotny.pl sprawdzili, jak wygląda oferta w poszczególnych miastach, a także jaka ilość lokali przypada na 1000 mieszkańców. W czerwcu br. w Gdańsku były to 23 oferty z rynku pierwotnego i wtórnego. Identycznie sytuacja wyglądała w Bydgoszczy.

W Krakowie na 1000 mieszkańców przypadało 20 ofert. To dobry wynik w porównaniu z innymi miastami uwzględnionymi w Rankingu. Mniejszy wybór nieruchomości mieli między innymi mieszkańcy Warszawy, Poznania czy Szczecina. 

Należy jednak zaznaczyć, że sytuacja na rynkach mieszkaniowych największych miast jest bardzo dynamiczna i liczba dostępnych mieszkań zmienia się na przestrzeni miesięcy.   

Jak mówi Marek Wielgo – W Katowicach, Lublinie i Łodzi oferta mieszkań deweloperskich była w czerwcu większa niż przed rokiem - przykładowo w Katowicach aż o 34%. W Lublinie mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie było więcej o 17% rok do roku, a w Łodzi - o 5%. Jednak w Krakowie, Gdańsku, Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu, Bydgoszczy i Szczecinie oferta mieszkań deweloperskich wyraźnie się skurczyła przez rok (np. w Krakowie aż o 34%).

Mieszkanie na kredyt

Zakup wymarzonego M bez hipoteki jest dla większości Polaków praktycznie poza zasięgiem. Problemem są nie tylko niebotyczne ceny mieszkań, ale także wysokie stopy procentowe. Dlatego też portal RynekPierwotny.pl sprawdził, ile metrów kwadratowych nowego lokum może w obecnych warunkach kupić na kredyt singiel oraz rodzina “2+1”. Wzięliśmy pod uwagę zarówno tradycyjny kredyt, jak i program Bezpieczny Kredyt 2% (BK2%).

Singiel posiłkując się tradycyjnym kredytem, może zakupić w Krakowie mieszkanie o powierzchni 26,2 m kw. Dzięki programowi BK2% może nabyć dużo większe lokum, nawet niemal 42-metrowe.

Natomiast rodzina 2+1 decydując się na tradycyjny kredyt, zakupi w stolicy Małopolski mieszkanie o wielkości 50 m kw. Korzystając z rządowych dopłat, nabywane M zyskuje na metrażu. Może to być nawet 80 m kw.! 

Kraków na szóstym miejscu w Rankingu Dostępności Mieszkań

W Rankingu Dostępności Mieszkań najlepiej wypadają Katowice (100 punktów). Na drugiej pozycji znalazła się Bydgoszcz (96 punktów). Miejsce na podium przypadło także miastu Gdańsk (90 punktów). Czwarte miejsce zajął Wrocław (84 punkty). Z kolei na piątej pozycji ex aequo uplasowały się Lublin i Poznań (po 83 punkty). Na szóstej pozycji sklasyfikowano Łódź i Kraków (po 82 punkty). Natomiast stawkę zamykają Szczecin i Warszawa. Miasta te ex aequo znalazły się na siódmym miejscu, gromadząc na koncie po 72 punkty.

ZAŁOŻENIA RANKINGU

Dostępność kredytowa:

Singiel zarabia 100% przeciętnego wynagrodzenia netto w sektorze przedsiębiorstw z danego miasta.  W przypadku rodziny „2+1” każda z dorosłych osób otrzymuje właśnie takie wynagrodzenie z porównywanego miasta, przy czym budżet rodzinny został skorygowany o wyższe koszty życia. W przypadku obydwu modelowych gospodarstw domowych, założenia przewidują wkład własny wynoszący 10% i pierwszą ratę na bezpiecznym poziomie 40% dochodu netto. Eksperci RynekPierwotny.pl wzięli pod uwagę dwa różne kredyty:

• standardowy kredyt hipoteczny z przeciętnym rynkowym oprocentowaniem (8,60%) i równymi ratami
• ofertę programu Bezpieczny Kredyt 2% z efektywnym oprocentowaniem wynoszącym 2,00% przez pierwsze 5 lat

Punktacja:

Dostępność kredytowa w 50% wpływa na ostateczny wynik rankingu. Dla dostępności cenowej metrażu oraz wielkości oferty mieszkań przyjęto mniejsze wagi - odpowiednio 30% i 20%. Wynik każdego miasta w danej kategorii został ustalony względem lidera, czyli miasta otrzymującego 100 punktów. Jeśli inne miasto osiągnęło wynik gorszy np. o 30% od lidera, to zostało mu przyznane tylko 70 punktów. Później analitycy zsumowali wyniki miast z trzech analizowanych kategorii (uwzględniając podane wyżej wagi). Na koniec punkty przeliczono w skali, która zakłada, że 100 punktów zostało zarezerwowane dla lidera.